房产所有者协会

公寓大厦管理委员会,或简称社区管委会,是为了维护与管理公寓大厦的正常运作,以公寓大厦的所有区分所有权人为基础的管理组织。

本条目主要介绍台湾地区的情况。

历史

  • 在美国,称Homeowner association。始于19世纪中期。
  • 在日本,称管理规约
  • 在台湾,称公寓大厦管理委员会
  • 在香港,称业主立案法团

产业

委员会主要成员

  • 主任委员,简称“主委”,一名。
  • 副主任委员(简称副主委),一名。
  • 财务委员(简称财委、会计),一名。
  • 监察委员(简称监察、监委),一名。

非常设职务

  • 行政委员
  • 安全委员(在台湾,可能外包给保全公司)
  • 设备/机电委员(在台湾,可能外包给水电工、机电厂商)
  • 环保委员(在台湾,通常为地方政府清洁队,或各住户自行送至特定回收商)
  • 文康委员(在台湾,通常省略)

运作情形

现金流入

  • 由公寓大厦的起造人(建商),于管委会成立后提拨一次性经费到管委会的公用基金
  • 由住户每月所缴交的管理费(通常以持份的坪数依比例换算;如停车场的车位随买房时的契约规定为住户所有,管委会则酌收停车场清洁费,但其实并不合理)
  • 公寓大厦内的公设经住户大会各区分所有权人表决同意后,向外出租的获利(例如:停车位出租、仓库、使用者付费的游泳池、使用者付费的娱乐室及ktv、等)
  • 公用基金的银行存款孳息
  • 电信公司租用顶楼空间设置基地台的回馈金
  • 电信公司租用本社区大楼室内机房的回馈金
  • 资源回收商从社区大楼取走的回收物里缴回给管委会的回收金。
  • 大楼外墙的广告出租收入。
  • 大楼室内的萤幕显示广告收入。

现金流出

  • 公共用电费用
  • 公寓大厦清洁支出
  • 电梯保养维护支出
  • 其他公设维护支出(公用照明系统、门禁系统、监视录影系统、消防设备与火灾警报器等)
  • 公共用水费用(可有可无)
  • 公共电话费用(可有可无)
  • 保全人员费用(可有可无)
  • 约聘法律顾问费用(可有可无)

优点

  • 管理建物消防安全。2021年高雄城中城大楼火灾,高雄市消防局表示,由于城中城大楼无管理委员会,为要求该大楼依法办理检修申报,消防局曾多次派员前进行检查,却都因大门深锁无法进入。

批评

繁琐的法规

不民主的

管理员及总干事的不当行为

  • 保全公司未尽督导之责,无法管理外派的管理员及总干事。
  • 外聘来的总干事勾结消防厂商、清洁厂商,上下其手,觊觎管委会的现金存款。
  • 有些管理员及总干事会对房屋中介收取不恰当的带路费(1-2%)、找看起来弱小的区分所有权人麻烦,动辄以高频率的消防检查制造问题。
  • 管委会委员或住户利用职权或住户的身份,要求外派公司聘用私人关系保全人员,造成社区事务变成该保全人员的私人治理。

双重征税

房屋所有人的财务风险

限制权力

替代的CID

参考文献

外部链接

台湾

延伸阅读

  • David T. Beito, Peter Gordon, and Alexander Tabarrok, eds., The Voluntary City: Choice, Community, and Civil Society, University of Michigan Press, ISBN 0-472-08837-8
  • Ronald M. Sandgrund and Joseph F. Smith, "When the Developer Controls the Homeowner Association Board: The Benevolent Dictator?" The Colorado Lawyer, January 2002, p. 91.
  • Robert H. Nelson, Private Neighborhoods: And the Transformation of Local Government Urban Institute Press (Washington, DC): 2005. ISBN 0877667519; ISBN 978-0877667513.
  • George K. Staropoli,The Case Against State Protection of Homeowners Associations Infinity Press 2003. ISBN 0-7414-1620-4; ISBN 978-0741416209.

参见