营建管理

营建管理（Construction Management，缩写 CM) ，或营建工程管理（Construction Project Management，缩写 CPM）是专案管理在营建工程中的应用．所指的是一个工程从开始到完工的总体规划、协调和控制，其主要目的在于针对满足客户的需求，以求整个工程在时间上、财务上和功能上的可行性。

美国主要的营建管理认证和咨询机构美国营建管理协会（CMAA （页面存档备份，存于互联网档案馆））表示，一个营建经理人最常见的 120 种责任，可分为以下7类：工程管理规划、成本管理、时间管理、品质管理、合约管理、安全管理与 CM 的专业惯例。这些惯例包括了具体的活动，像是定义工程管理团队的职责和管理结构；透过执行工程管控进行组织和领导；定义角色和职责及制定沟通协议；以及确定工程设计的元素与可能会引发的营建纠纷及赔偿。

功能

营建工程管理的功能通常包括以下四点：

指定工程的目标和计划，包括划定范围，预算编制，时程安排，订定绩效的要求标准，与选择工程参与者。
经由劳动力雇用，采购的材料和设备等，极大化资源的使用效率。
通过适当的协调和在整体营建过程中的规划、设计、估算、订定合约等管控，来执行各项作业。
制定有效的沟通和解决冲突的机制。

专业术语

营建管理：英国：1.工地现场管理 2.交付的形式[ 2 ] 美国：交付的形式(与英国的形式比较)
房地产管理 (REM-Real Estate Management)：专业物业咨询 (它不是一个工程，REM是一个持续的进程)
企业房地产管理 (CREM-Corporate Real Estate Management)：REM专注在承包公司的物业管理(MC - Management Contracting)：英国：交付形式[3] 美国：CM的风险
进度管理(ProgM-Programme Management)：英国：1.程序管理所关注的是一个工程的时间管理，所以ProgM是CPM功能中的一部分。 2.管理客户的投资组合（客户的要求进度在意义上就相当于是对客户简报）美国：管理客户的投资组合(与英国比较)
工程管控(PC-Project Control)：PC的功能所关注的是，工程进展中的数据收集，制作进度报告，监控时间，成本和质量。与CPM功能相比，PC功能的特征是被动的，然而一个营建工程的经理人需要采取更积极主动的措施。
工程项目经理(PL-Project Leader)：PL要对工程目标的达成负责。他是实际要负责的经理人。
工程总监(PD-Project Director)：PD是一项大工程的负责人，所谓大工程-就是说这个大工程还可以细分成其他子项目的工程(如英吉利海峡隧道)。PD也可以是一个PM组织的负责人。
OR：“OR-Owner's Representative是业主代表。此功能可经由内部或外部来提供。
DC：(Document Control)文件控制，工程经理人的一个重要功能。
FBOT：(Finance Build Operation Transfer) 融资建造、营运、转让
BOT：(Build Operation Transfer) 建造、营运、转让
DBOT：(Design Build Operation Transfer) 设计、建造、营运、转移
BOO：(Build Own Operation) 建造、拥有、营运
EPC：(Engineering Procurement Construction) 设计、采购、施工
PFI：(Private Finance Initiative) 私人融资计划
GC：(General Contractor) 总承包商(营造厂)
GMP：(Guaranteed Maximum Price) 保证最高承揽金额(GMP)属统包合约中的一种, 承包商向业主保证, 至工程合约结案时, 若有任何追加工程, 即时最后超出了合约金额, 都由承包商自行吸收; 倘若最后结案金额低于合约金额时, 承包商有权力向业主要求, 分享节余金额的一部分, 做为奖励金。
MPC：(Multiple Prime Contracts) 复合式的主合约：英国：由单一承包商对整体开发负责(统包) 美国：一个客户可能有5个或6个主要承包商

研究与学习

营建管理教育中的各种格式：正式学位课程(为期一年的副学士学位课程，四年制的学士学位，硕士学位，工程管理，营运管理工程师学位，博士学位，博士后研究员)；在职训练、进修教育/专业发展。有关学位课程的资讯，请参考ACCE、美国营建教育委员会、或ASC(与营建相关的学校)。根据美国营建教育委员会(美国营建管理教育计划的学术评审机构)，营建管理的学术领域涵盖了广泛的课题。这些范围从一般管理技能，营建业相关的管理技能，到营建方法与工法的专业知识。有许多学校提供营建管理课程，包括部分学校提供硕士学位。

商业模式

通常情况下，营建行业包括三个关系人：业主，设计师（建筑师或工程师），营造厂(通常称为总承包商)。传统上，当这三个关系人一同计划、设计和动工时，这三个关系人间签有两份合约。第一份合约是业主与设计师间的合约，这份合约中涉及规划，设计，营建管理部分。第二份合约是业主与营造厂间的合约，这份合约中涉及营建部分。由于上述两个合约的关系，间接的使得第三方关系存在于设计师与营造厂之间。另一种合约模式或商业模式取代了上述传统的"两个合约模式"，另一种合约模式即"三个合约"：业主与设计师间的合约、业主与营建工程经理人的合约和业主与营造厂的合约。营建工程管理公司由业主聘任成为另一关系人，在工程中扮演业主顾问的角色。工程经理人的角色，是代表业主向设计师提出营建上的意见，同样的代表业主向营造厂提出设计上的意见，以及其他必要的意见。

设计、投标、营建合约

设计、投标、建造 - 描述了当下的营建管理模式，就是当建筑师或建筑设计师完成设计后，营造厂通过投标程序取得工程。

设计及营建合约

另一种不同的商业模式已经变得越来越受到欢迎。许多业主(尤其是政府机构)，所放出的一些合约，称为“设计加营建的复合式合约”。这种类型的合约，营建团队被称为“附带设计的营建商”。营建商负责将业主所发想的概念，来完成详细设计，然后，待业主批准设计后，他们才可以进行施工。虚拟设计和施工技术使得营建承包商，能够在受限的施工期限内，有完工的能力。使用设计加营建的复合式合约的方式，有三个主要的好处。首先，营建团队与设计团队合作的动机，是出至于设计的可施工性。所以使用设计加营建的复合式合约方式，它可能为营建团队找到降低营建成本却不减少最终产品功能的方法。由于设计的可施工性增加，业主可以期待一个降低成本的价格。第二个主要的好处是，所涉及的工期安排。许多工程都丢出一个非常紧迫的工期进度限制。但是经由使用设计加营建的复合式合约的方式，当营造商得标后，前置作业和营建作业准备及设计可以同时进行。

在传统的合约模式下，设计、投标、得标作业还未完成前，营建作业的准备和人员是不可能开始进行或调度的。这种模式的合约，通常完工期都要延后好几个月。第三大好处是使用设计加营建的复合式合约模式，工程费用不会超出预算。DB(Design-Build设计加营建)的承包商利用自己的经验，以确保设计和营建的费用，能保持在业主所设定的预算要求范围内。但是设计加营建合约的模式，存在着一个利益冲突的主要问题。在一个标准的合同，设计师负责营建商的检查工作，以确保所有的产品和施工方法符合规范和准则。做为一个与许多设计师合作过的营建商，具有丰富的专业营建经验。

工程管理方法
工作结构分解
工程网络活动
关键路径法（CPM - Critical Path Method）
资源管理
资源分级

建筑工程

工作查验
订单修改
付款审阅
材料和样品
施工图
3D图像

代理型CM

工程造价管理是一项收费的服务，其中营建经理人（CM）仅对业主负责，并且在工程进行中的每一个阶段，扮演业主权益守门人的角色。营建经理人提供意见，在任何利益冲突的问题上，不偏袒任何一方，如：

可用资金的最佳利用
控制工程的范围
工程调度
设计和建筑公司的技能和专长的最佳利用
避免工程延宕，变更和纠纷
加强工程设计和营建质量
在签订合约和采购上的最佳灵活性。
现金流量管理。

综合工程管理上的每一个阶段，应遵从与原先的设计概念和工程定义的一致性着手，经由营建管理为业主尽可能的带来最大利益。随着时间的进展，超越前期设计的阶段时，营建经理人对于节省成本的影响能力就减弱了。这时代理型的营建经理人(Agency CM)的出现(类似工程顾问公司)，可以代表业主并协助选择设计及营建团队和管理设计，防止工程范围扩大、预算增加。协助业主在预先订定的工程预算范围内执行超值工程，成本/效益分析和最佳超值对照。目前有关营建协作技术的应用软件领域，已经发展到营建管理流程的资讯应用技术。

营建经理人的风险

营建经理人CM的风险在于整体营建完工及交付业主的办法，这办法就是指：一个营建经理人承诺，在大多数的情况下，整体营建工程的费用，必须在不超出工程预算上限(GMP-Guaranteed Maximum Price)的情况下完成。营建经理人在筹备和设计阶段期间，扮演着业主顾问的角色（通常称为“施工前期服务”），而在施工阶段期间，其角色相当于营造厂。当一个营建经理人受到GMP的约制下，改变了营建经理人最基本的角色关系。除了扮演业主权益守门人的角色外，营建经理人必须管理和控制建筑成本不超过GMP，这对CM的公司将是一个财务上的冲击。比方说，如果业主决定要挹注更多的资金，或是募集更多的基金，投入这项工程，CM 的风险是一个全球性的术语，指建筑承包商，业主和建筑师/设计师的业务关系。

通常，CM的风险安排消除了“低价得标”的营建工程。一个GMP协议是CM和业主间的一个典型协议，有点类似于一个“低价得标”的合约，但CM可要求一些责任上的调整。以下是一些在CM风险安排下，CM的潜在好处：预算管理：在工程的设计完成前(六个月至1?年，设计师和业主间的协商)，根据数计师和业主的各项目标(设计概念)，CM实际参与营建工程的费用估算，与工程的整体范围。在平衡成本，进度，质量和工程的范围上，某些影响施工的设计概念可以经由口头上协调后的决定来修正，而不是花费大量的时间，精力和金钱重新设计和修改已完成的施工文件。例如，如果业主决定投入更多的钱，或是募集更多的资金用于该项工程，那么业主可随时做预算调整，作出更具成本效益的工程，而无需先完成各项预算作业的文件。在设计完成及调度营建人员前，先做好预算管理。CM每周经常需要耗费不少气力在现场管理上，主要事项都是有关“采购”...等等事宜，预算管理是一项更有效地利用每个人的时间，精力，建筑师/设计师的费用，以及在一般条件下的CM成本。最后，在业主的预算内交付出整体的设计。

法规

在英国，这一行业是由营建设计管理法规所规范的，以避免在营建工地上或是土木工程结构完成后，发生事故。

参见

品质、成本、交付 - 项目的三难困境

参考文献

Chris Hendrickson (September 2008). "What Is Construction Project Management?". PM Hut. Retrieved 2010-07-04.
Hammond, p.10
Hammond, p.11; “General ubernehmer”
http://www.usnews.com/usnews/edu/college/tools/search.php# （页面存档备份，存于互联网档案馆）
"Standards and criteria for accreditation of post-secondary construction education degree programs". American Council for Construction Management. Retrieved 2006-05-29.
Halpin, Daniel. Construction Management. Hoboken, NJ: Wiley, 2006
Stagner, Steve. "Design-Build and Alternative Project Delivery in Texas" (PDF). Texas Council of Engineering Companies. Retrieved 18 October 2011.

延伸阅读

Halpin, Daniel W., Construction Management, Wiley, Third Edition.