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补地价

补地价是地产发展项目常见的名词，是一块土地原先价值与现在价值之差额，土地使用者付给土地最终业主的补偿金额。

详解

在世界各地，有些土地的业权是彻底私人拥有，政府无权收回或决定土地的应用方法。但在大部份情况，土地的最终业权属于国家或统治者，而政府则于需要时代表他们行使这最终业权。在这情况下，政府以诸如土地拍卖、政府批地等方法“卖地”予市民或机构，只是有条件及有限期的批租给“买地”者。买地者可按租借条款于指定的年期(如99年或999年)内以该地作指定的用途(如只可以建仓库、三层高楼宅等)。而政府卖地的地价(或透过拍卖而决定的成交价)往往取决于该地的指定用途；如农地、商用地、住宅用地等往往有不同的价格。[1]

但若某日该土地借有人欲更改土地用途，例如把工业用地或农地重建成商场、住宅等，其必须得最终业主(如政府)的同意，以修订土地契约中的条款。但因改变地方用途往往会提高土地的价值，故土地持有者须向政府补回当中土地升值的差价，以补回政府当初以较低价格卖出土地的损失。此之谓“补地价金”。

此补地价之金额各地有不同的计算方法。很多时候，此计算工作由政府负责。

香港

更改土地用途

在香港，当改变土地用途时，评估补地价金额之工作由香港地政总署负责，官方名称为“土地补价安排”。地政总署会交由“估价委员会”或“估价会议”决定某土地的补地价金额，而此委员会或会议主席分由地政总署助理署长(估价为五千万元以下)或副署长出任(估价为五千万元以上)。而土地持有者往往会对补地价金额有异议，地政总署亦设有上诉机制，以复议之前的计价。[1][2]

行政长官梁振英曾于2014年的施政报告提出改革补地价金的计价制度，设立“仲裁先导计划”，引入仲裁机制，解决政府与发展商就报地价金额之分歧，以增加都市更新的速度和提高土地供应。这计划受到不少非议，如立法会议员李永达就认为仲裁小组有机会在地产商利诱下作不公正决定，带来严重的制度漏洞。[3]香港国际仲裁中心委员、香港仲裁司学会前任主席林濬则认为此制度并不能解决问题，因为这分歧并不基于合约或协议，所以仲裁机制并不适用；反过来说，引入仲裁机制反会带来行贿的问题(发展商利诱仲裁小组)。[4]政府于九月建议先试行两年，观察成效如何再作安排。[5][6]

政府资助房屋

除了地产商更改土地用途以作发展外，若市民打算买卖或出租居者有其屋计划中购入之居住单位，其亦要补地价以解除居屋的买卖和出租限制(“补价安排”)。此计划源于政府兴建住宅，以低于市价售予符合入息条件之市民，以助他们置业。因计划之目的只在于帮助未能于私人市场中置业之市民购买自住居所，故较低之售价可视为政府对市民之资助。因此，政府在售楼合约、批地条款或大厦公契中订明，居屋十五年内不得在自由市场转让或出租（1982年至1999年6月1日以及2019年12月9日至2022年为十年，1999年6月1日至2019年12月8日为五年），而1982年以前并无补地价方可转售之限制[7]）。若年期届满后，业主希望在自由市场出售或出租房屋，其须向政府申请补地价，以补回当年政府以较低价格向其出售居屋之损失（若业主只把房屋售予同样有权免补地价购买居屋之市民，即绿表或持有有效“白表居屋第二市场计划”（白居二）批准信人士，则可免补地价；但若在首两年内出售，则只限以原价经房委会售予白居二人士（居屋）或绿表人士（绿置居），而房委会不接受2007年及以后（租置计划除外）资助房屋回购申请）[8]。香港房屋协会的住宅发售计划、夹心阶层住屋计划和香港房屋委员会的租者置其屋计划中售出的房屋皆有相同的补地价条款（但房协夹屋／住宅发售计划的补地价程序则是分别向地政总署/房屋局补价，以补回批地时折扣）。补价后，业主需将获发的证明书自行交付土地注册处注册，证明该等单位已补地价）。

居屋补地价以以下公式计算： 补价 = 补价时市值 x ((购入时的十足市值 - 原来楼价) / 购入时的十足市值 x 100%)

这公式表示若政府以某一百份比的优惠价钱把房屋售予业主，业主在转售或出租物业时，要以当时物业市值中的同一个百分比作为差额补回给政府。

丁屋

按现行新界丁屋政策，成年的男性原居民，一生可申请一次于认可范围内建造一座最高3层（上限27呎／8.22米高），每层面积不超过700平方呎的“新界豁免屋”(丁屋)，无需向政府缴付地价。[9]有权兴建丁屋的原居民，可选择于其名下的私人农地上申请“建屋牌照”，或向政府申请批出土地。若原居民想把物业售予非原居民，其需向地政总署申请修改建屋牌照或地契内的限售条款，并缴付相关补地价金额。[10]

若该原居民以建屋牌照于自己名下农地上兴建的丁屋，则这屋有5年禁售期。所以若其即在建成后5年内转让物业，便需要补地价，金额会随楼龄递增而逐步递减，直至禁售期届满后，可免补地价自由转让。若以政府批地方式兴建的丁屋，其禁售期是永久的，所以无论业主于任何时期出售物业，他都需要向政府补地价。[10]

澳门

更改土地用途

按澳门法规，回归后澳门土地国有，特区政府行使使用权。澳门用地不同于香港及中国内地的拍卖方式，主要依据开发方的发展计划批地，称为批给制度。当开发方想建酒店、学校等，其需向政府提交具体申请，政府再据申请批地。政府会指出开发方须缴纳之土地价格，此称为“土地溢价金”。溢价金的计算则涉及每平方米价值、建筑成本、工程计划及监察工程的成本、财务负担、预计利润百分率等诸多因素。政府将不同街道地点进行分级，制定不同用途不同层高的建筑成本及价值等基本参数，再据此计算出溢价金。[11][12]

按照性质不同，澳门政府批出的土地可分为有指定用途的土地和没有指定用途的私家地。私家地并没有年期及用途的限制，但为数不多，而因其没有用途限制，故没有补地价问题。补地价问题主要在于没有年期限制，但却有用途限制的土地。这些土地因有其指定用途，当土地持有者后来想改变土地用途时，便须向政府申请，重新计算土地改变用途后的开发方需缴纳的溢价金；而开发方需要补回新旧溢价金间的差距，便是一般所指的“补地价”。

因为澳门政府衡量土地溢价金时往往只根据既定的方程式来计算，而不考虑土地改变用途后的市价，所以政府决定的溢价金往往被认为偏低，远离市值，有厚待开发商之嫌。[13][14][15]澳门政府于2004年因非典型肺炎所引致之经济不景，大幅降低土地溢价金(约50%)。而及后于2007年、2011年及2013年重新提高溢价金，以使溢价金更有效反映土地的价值提升。按2014年三月生效的新《土地法》规定，计算溢价金金额的基数必须至少每两年检讨一次，让溢价金尽可能更贴近市场价格。由于房地产市场的快速变化，政府除会按法律要求至少每两年检讨一次外，还每半年对溢价金计算表进行中期检讨，令调整后的溢价金更能反映市场的真实情况。[16][17]有学者建议澳门政府应引入较弹性的机制，以适时增加或减低土地溢价金，配合市场变动。[16]

转售或出租经济房屋

于1999年主权回归前，为解决澳门居民之置业问题，澳葡政府发展了经济房屋（经屋），提供补贴、经屋津贴和税项豁免让市民以较市价为低之价格购买居所。其时政府纯粹以福利的角度考虑这政策，故除了提供补贴外，亦只有五年的限售期。五年过后，业主可以不用补差价即可于市场上出售或出租经济房屋。

澳门政府于2011年，重新检讨当时的经屋政策，并通过了《新经济房屋法》，以防止经屋业主炒楼图利。此法改变了经屋的轮候安排、购买资格和转售限制等多项细节。[18][19] 当中，政府规定了于向政府购入经屋的6年内，经屋不可转售。[20]于6年后，可以不用补差价转售予符合购买经屋资格之澳门居民。而只有于16年后，不可转让期方结束，经屋才可于市场上自由买卖。[20]但即使在不可转让期结束后，倘业主要出售经屋，其仍须向房屋局递交转让的条件 (包括买家姓名及售价) 及征询房屋局是否行使优先权。倘房屋局行使优先权，会以业主提出的条件购入单位，并扣减所需缴付的补价。倘房屋局不行使优先权，须向政府补价，方能出租或转售。新购买者无须符合取得经济房屋的要件，但须为澳门特别行政区永久性居民。单位转移后，不再受自住的限制，但应维持居住用途。补价的金额由以下方程式决定：[20]

补价 = 补价时由财政局税务评定的单位价格 x 在买卖预约合同上已注明的单位补贴比率。[20]

若市民以六十万购得一经屋单位，但政府估计售予市民时这单位的市场价值是二百万的，就等同政府折让了一百四十万给经屋购买者，而这个70%折扣率(200万-60万/200万X100%)就是所谓的单位补贴比率。若16年后业主于市场上出售单位，其也须把出售时由财政局税务评定的单位价格的百份之七十缴纳予政府，以补差价。

中国大陆

1992年以前建设的房产

中国内地自1992年开始方实行土地有偿使用，故在此以前并没有土地出让金的概念。所以，1992年前建设的商品房、私房、回迁房等没有交地价，所以产权人要补交土地出让金才能进行二手买卖，此是为“补地价”。反之，若该房屋一直只作自用，则无需补地价。但凡房屋的房产证备注栏上注明“此土地未办土地有偿使用手续”的，就代表业主尚未缴纳土地出让金，进行买卖时就要补交。补地价只需在该房产首次进入二手市场买卖时才需缴交，之后的二手买卖则不再需要。[21]

房产的土地出让金补交标准，以建筑面积的每平方米价格进行计算的，并会按该房产在处之地段地价作调整。[21]

社会保障住房

中国有不同种类的社会保障住房，当中经济适用房和房改房都会卖予住房市民。但因为这些住房都没有交土地出让金，所以若业主要售出这些住房，都有不同限制。

经济适用房为国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的。之后若业主要卖出物业，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样购买人就可得到普通商品房的产权证书，之后再买卖物业时，也就无需再交土地出让金。

而房改房也有类似安排。但房改房跟经济适用房不同，原产权单位仍有一定业权，故产权人并不完全拥有有关物业的所有权利。所以，若卖出住房时，产权人需与原产权单位分成(但按成本价和按优惠价出售的单位分成不一样)。若产权人不希望与原产权单位分成，他也可以首先补回差价(当中的差价由评估部门对房屋进行评做而定)，让房改房变成完全的普通商品房。这样住房就可在市场中自由买卖。

新加坡

新加坡政府会按土地用途和建屋密度来决定土地的出售价格；而土地用途和密度皆列明于地契中。若业主想于买地后改变土地用途或密度，则必须向政申请重估地价，并缴付新旧地价之间的差额(Differential Premium)。[22]

但跟香港不同，由政府建成的组屋于政府以优惠价格售予市民后，可不用补地价直接于市场上出售(虽仍有购入年期和其他限制)。所以组屋市场远较香港的二手居屋市场活跃。[23][24]

参考文献

  1. ^ 1.0 1.1 香港地政總署解釋補地價政策. [2007-01-25]. （原始内容存档于2006-12-02）. 
  2. ^ 香港政府回應石禮謙議員. [2014-11-12]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  3. ^ 李永達批評補地價引入仲裁制度. [2014-11-12]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  4. ^ 南華早報對特首新政策之評論. [2014-11-12]. （原始内容存档于2014-12-18）. 
  5. ^ 補地價仲裁先導計劃試行2年　裁決具法律約束. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-12-17）. 
  6. ^ 當局指補地價仲裁可助增房屋供應. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-12-17）. 
  7. ^ 王干渐。“析香港与新加坡公营房屋政策的异同”， 信报， 香港， 2011年9月21日。
  8. ^ 香港房屋署解釋居屋補地價政策. [2014-11-12]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  9. ^ 《建築物條例（新界適用）條例》（香港法例第121章）. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-03-26）. 
  10. ^ 10.0 10.1 出售丁屋補地價. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  11. ^ 澳門法例. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  12. ^ 澳門地價大漲 高層住宅升九成. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  13. ^ 石礦場商業計補地價逾卅億. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  14. ^ 工務局函覆吳國昌解釋土地溢價金制度. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  15. ^ 分豬肉的傳說. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  16. ^ 16.0 16.1 政府第四次修訂批地溢價金. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  17. ^ 調整土地溢價金，高了？低了？. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  18. ^ 新經屋法案一般性通過 激辯三小時議員質疑多. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  19. ^ 澳门日报，“澳门经济房屋法简介”，2013年4月8日。
  20. ^ 20.0 20.1 20.2 20.3 房屋局：不可轉讓期的負擔. [2014-11-13]. （原始内容存档于2014-11-13）. 
  21. ^ 21.0 21.1 1992年前的商品房補地價的規定. [2007-01-25]. （原始内容存档于2006-12-09）. 
  22. ^ 新加坡的土地改變用途規則. [2014-11-13]. （原始内容存档于2013-08-02）. 
  23. ^ 居屋組屋各有不同. [2014-11-13]. （原始内容存档于2016-03-05）. 
  24. ^ 居屋活化買兩次. [2014-11-13]. （原始内容存档于2013-09-07）. 

外部参考

相关

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