商场
商场，或称商城、购物中心，是现代城市或郊区市镇中常见的建筑物，是结合购物、休闲、文化、娱乐、饮食、展示及资讯等设施于一体的商业设施。与百货公司相比，虽然也有购物机能，但规模比百货公司还要大。
购物中心通常楼层不高，单楼的营业面积都很大，不过在人口密度较高的城市如东京、香港则有不少垂直式商场，占地多层（香港的例子有铜锣湾时代广场、The ONE、MegaBox、国际广场、希慎广场、上水汇等），也常跟车站等共构。店家大部分是独立一家店来承租，有些还会有室内游乐场、超市、饮食店等商家区域。
定义
- 在不动产产业而言，“商场”是一种不动产的商品，有别于办公室、住宅、停车场……等不动产商品的分类。
- 在流通产业而言，“商场”却是一种业态（即经营型态），有别于百货公司、超级市场、便利商店……等经营型态的分类。[1]
- 广义的商场（购物中心、商店街（步行街）、地下街）
- 是一种经过完整规划、设计、开发、租赁、经营与管理之多元化商业空间，以提供购物与消费为主要目的，并结合其他具有凝聚消费人群，促进购物与消费之相关商业机能，如娱乐、文教、餐旅、交通运输、公共行政等服务设施，集多元化商业机能于一体，以满足消费者一切购物需求之商业型态，包括购物中心、商店街等型态。
- 狭义的商场（大楼商场、百货公司）
- 在一个建筑范围或区域内，由竞合之业种所共同构成，从事商品零售或批发贩卖之经营场所，其经营权及所有权多为各自独立，而经由共同协约针对公共利益设施之管制，并委由管理单位执行，以维护各商户利益之商业型态。
商铺类型
几乎每一个大型商场，都会有百货公司或超级市场（少数例外的例子有武汉凯德广场．武胜[2]）。另外也会引入一些主力店（如快时尚品牌、老店、奢侈品名牌）以吸引顾客光顾。这些主力店虽然面积较大，租金也较一般商铺低，但有客源保证，也能吸引其他商铺进驻，亦有利商场融资。
一些商场会设有美食广场，由商场或美食广场营运者提供铺位、清洁服务、收银等，让食肆营运者可专注制作食物，而不需兼顾其他非核心业务。
一些大型商场也设有电影院、溜冰场、游乐场等娱乐相关店铺/设施以吸引顾客。
财务融资
兴建商场需要大量的资金，因此不少开发商都会选择向银行借贷，如需更多资金，甚至由几间银行合组银团贷款，因此这些债权人会对商场的招租抱有意见，以保障自身权益，及确保开发商能准时还债及缴付利息。部分开发商为减省财政负担，会在建筑期间将部分（例如临街商铺）或全部商铺发售（如部分万达广场会在商场后面规划一条步行街，将步行街街铺拆售）。在国外亦有将开发项目注入房地产信托基金，以减省利息支出。
营运管理
商场通常都由物业管理公司负责日常管理，而租务则由业主负责，但在中国内地也有物业管理公司兼营租务事宜，而在香港，因为《地产代理条例》规定，除业主及其直属公司外，只有持牌公司才可从事与地产有关工作（包括租务），加上大型发展商都有自己的租务部及物业管理公司，两者分属不同公司，部分商场业主也会选择将商场管理外判，因此租务和物业管理大多由不同公司负责。
在节日期间，商场也会进行宣传推广活动。在香港常见的宣传推广活动有圣诞新年、农历新年、复活节、暑假、中秋、万圣节等，而世界各地的商场也有国庆宣传推广活动。另外也会有消费抽奖、礼品换领等活动。有些社区商场也会不时举办社区活动。
商场也会根据法例要求、大厦公契、租约条款等进行种种措施（如控烟、处理违规摆放、日常维修、加装消防设施等）[3]。
商场一般都会购买保险，以保障业主及管理公司权益。
部分营运不善的商场会成为死寂商场。
网上购物竞争
在不少地区（如中国内地、美国），网上购物已对传统的商场及百货公司构成竞争。由于网上商店营运成本较传统商场为低，网上货品的售价比商场商店的售价要低，而种类也比传统商场的多，也可让顾客足不出户就能购物，购物也附设送货服务（虽然不少需额外收费，或由顾客自行承担运费）。
网上购物的竞争，导致不少商场结业。在美国一千三百间商场中，约有二百间商场因网上购物盛行而结业[4]。
为应付网上购物对商场的威胁，不少商场都会加大体验式商铺的比例[5]。也有商场开发商以特色建筑吸引顾客[6]。另外，也有商场在网站增设网购平台，以和网上购物平台竞争。
各地商场
日本
在日本，由于政府通过《百货店法》、《大规模零售业店铺法》（大店法）等法律保护小型零售商的利益，大型百货店的规划、建设手续繁琐，同时经营时间、营业面积严格受到法律规制，因此大型商场并没有在日本流行起来：全日本1970年以前只有131家购物中心，1970年代和1980年代分别新增了515和645家，且多位于市中心。1980年代末，《大店法》中为商场运营设置的诸多门槛导致许多外资商场业者难以进入日本，继而被美国基于WTO框架下认定是日本保护本土零售业的“非关税壁垒”，成为日美贸易问题的一部分[7]；同时亦有日本学者认为原《大店法》在事实上巩固了已营业商场在市场上的的垄断地位。日本在1990年签订的《日美构造协议中间报告》提出分三步缓和《大店法》为商场业者设置的壁垒，以换取部分其他议题免于《301条款》调查[8]。随着市郊化及泡沫经济破裂导致郊区土地价格低廉等因素影响，郊区地区也开始新建商场。1997年日本正式宣布将废止《大店法》，并新制定《大型店铺选址法》（大店立地法），《大店立地法》于2000年6月生效取代旧法[9]。《大店立地法》废除了旧法中关于对于店铺经营的限制，但在规划层面对新建商场项目的设计标准，如交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质的规范进行了规定[10][11]。
法国
在法国，一般大型商场营业面积约40,000平方米。商场最早都是设置在城市的郊区，并附有广大的停车空间。但近年来市中心也开设更多的商场，像是巴黎的Westfield Forum des Halles或拉德芳斯的Les 4 Temps。
目前法国最大的商场是里昂的La Part-Dieu，营业面积高达159,300 m²，共有347家商店进驻，包括Apple、老佛爷百货（Galeries Lafayette）、家乐福等大品牌。
香港
台湾
马来西亚
类型
国际购物中心协会将美国八种类型的购物中心，依购物中心建筑体的型式（Malls）即封闭式与开放式（Open-Air Centers）二类区分为二群购物中心。封闭式建筑包括区域型购物中心及超区域购物中心，开放式建筑包括邻里型购物中心，社区型购物中心，生活风格购物中心（Lifestyle Center），主力型购物中心（Power Center），主题/庆典型购物中心（Theme/Festival Center）及清仓特卖购物中心等六类。但是这些分类是概念性的，通常并无法精确区分，大多数的购物中心可能有2种以上特征或混合多种类型而成[10]:32。
以行业分类
此章节可能包含原创研究。 (2020年2月20日) |
以行业分类包括时装商场、电脑商场、珠宝手饰商场、手机商场、美食商场、婚嫁商场、嗜好商场、文化商场、家居商场、运动商场、主题商场等。
时装商场
意指以时装和生活杂货专门店为主要承租户的商场大楼。在日本，“时装大楼”十分普遍，位于市中心的商业区及JR车站上盖，主要目标客群为对流行敏感度较高的年轻人，相比价格较百货公司低，主要包括LUMINE、OIOI、PARCO、表参道TOKYU PLAZA、表参道Hills及六本木新城。香港的例子有旺角中心一期、新城市广场一期、V City、Citylink、香港工业中心等。中国的例子有东门 UCT。马来西亚的例子则有何清园批发城。
电脑商场
商铺以售卖电脑及周边产品为主。香港的例子有黄金电脑商场、高登电脑中心、旺角电脑中心、湾仔电脑城、298电脑特区、重建前的国都广场等。中国的例子有赛格电子市场。台湾的例子有光华数位新天地。马来西亚的例子则有刘蝶广场和槟城光大数码城。
- 珠宝手饰商场
- 手机商场
美食商场
香港的例子有黄埔美食坊、旺角Deli2。中国的例子有幸福汇美食城。
婚嫁商场
商铺以婚嫁服饰用品和婚礼统筹为主。香港的例子有金都商场、百利商场。
嗜好商场
商铺以售卖嗜好产品为主。香港的例子有好旺角商场（集邮）、皆旺商场（玩具）、现时点（玩具）、东方188（电玩动漫）、德发商场（音响）等。中国的例子有东门朗豪坊（电玩动漫）。
文化商场
商铺以售卖文化产品为主。中国的例子有深圳书城中心城、深圳书城南山城、深圳书城宝安城、武汉汉阳人信汇等。台湾例子有诚品生活松烟店。
家居商场
商铺以售卖家居用品、家俬、室内设计为主。香港例子有HomeSquare、黄埔家居庭；中国的例子有深圳星河第三空间；台湾例子有宜家家居、特力家居、台北悦家居。
运动商场
商铺以售卖运动用品为主。香港例子有WK广场。
主题商场
主题商场拥有独特的统一的主题。它们通常位于市区以迎合游客。零售面积由80,000至250000平方英尺不等。如泰国曼谷Terminal 21。
以客源分类
以客源分类包括综合性商场（即客源包括所有年龄阶层）、年青人商场、儿童商场、女性商场、男性商场、游客商场（如名牌折扣商场）、批发商场等。
- 年青人商场：商场定位以年青人为主，商铺以潮流、服饰等为主。香港的例子有Chic之堡、潮流特区、信和中心等。
- 儿童商场：商场定位以儿童为主，商铺包括童装、玩具、小儿教育等。香港的例子有黄埔新天地Kids Zone、荃湾Kids City Outlet。中国内地的例子有宝大祥青少年儿童购物中心、深圳七巧国等。
- 女性商场：商场定位以女性为主，常见商铺包括时装服饰、美容等。香港的例子有旺角中心一期。
- 男性商场：商场定位以男性为主。香港的例子有旺角荷李活购物商场。
- 游客商场：商场定位以游客为主，一般设在游客区。香港的例子有昂坪市集、凌霄阁、山顶广场。澳门的例子有澳门旅游塔。另外，不少星级酒店的基座都附设高档商场。此外，世界各地不少赌场都附设大型购物中心，如澳门（包括澳门威尼斯人、澳门巴黎人、新濠影汇）、马来西亚云顶高原和美国拉斯维加斯。
- 批发商场：商场以批发商为主要商户。香港的例子有香港工业中心下的时装批发商场。中国内地的例子有华南城、义乌小商品批发市场。
相关
参考文献
- ^ 资料来源:颜世礼，商场属性与管理，台北建筑月刊，第154期，1990年7月15日
- ^ 追影族-凱德廣場．武勝. [2015-03-01]. （原始内容存档于2021-01-01）.
- ^ 追影族-淡談商場管理. [2015-02-24]. （原始内容存档于2017-05-03）.
- ^ Online Sales Threat to American Malls. Financial Times. 4 February 2013 [2015-09-11]. （原始内容存档于2015-07-06）.
- ^ Evans, Peter. Malls' New Spin on Leisure. Wall Street Journal. 20 February 2013 [2015-09-11]. （原始内容存档于2013-09-04）.
- ^ So Ouest lance l'offensive anti-e-shopping. Challenges. 18 October 2012.
- ^ 5000平方米能否扼制大店扩张. 中华工商时报 (新浪网). 2006-08-17 [2020-02-20]. （原始内容存档于2021-01-01）.
- ^ 依绍华. 流通产业公益性研究. 中国社会科学出版社. 2015. ISBN 9787516165485.
- ^ 裴桂芬; 李珊珊. 日本如何应对美国“301条款”. 日本学刊. 2018-08-16 [2020-02-20]. （原始内容存档于2021-01-01）.
- ^ 10.0 10.1 谢静琪; 行政院研究发展考核委员会. 大型購物中心設置政策之影響評估 (PDF). 中华民国政府. 2007 [2020-02-20]. ISBN 9789860131246. （原始内容存档 (PDF)于2020-12-07）.
- ^ 日本的大店法与大店立地法. 国际金融报. 人民网日本版. 2001-11-19 [2020-02-20]. （原始内容存档于2020-12-07）.
- 参考书籍
- 颜世礼,商场规划与管理(Commercial Facility Planning and Management),ISBN 978-957-41-5254-4,2008/03